La cuota mensual de una hipoteca se calcula con la fórmula de amortización francesa: Cuota = Capital × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1], donde r es el tipo de interés mensual y n el número de cuotas. Para una hipoteca de 200.000 € a 25 años al 3,5%, la cuota es 1.001 €/mes.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
La mayoría de hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo. Al principio pagas más intereses y menos capital; al final es al revés. Si necesitas financiación para un importe menor (reforma, coche, consumo), consulta nuestra calculadora de préstamo personal.
P = capital prestado · r = tipo mensual (anual ÷ 12) · n = nº de cuotas (años × 12)
Ejemplo: 160.000 € (80% de 200.000 €) al 3,5% anual a 25 años → r = 3,5% ÷ 12 = 0,2917% → n = 300 cuotas → cuota = 801 €/mes. Total pagado: 240.180 €. Total intereses: 80.180 €.
Tabla de cuotas según importe y plazo (tipo 3,5%)
| Importe hipoteca | 15 años | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 715 €/mes | 580 €/mes | 501 €/mes | 449 €/mes |
| 150.000 € | 1.072 €/mes | 870 €/mes | 751 €/mes | 674 €/mes |
| 200.000 € | 1.430 €/mes | 1.160 €/mes | 1.001 €/mes | 898 €/mes |
| 250.000 € | 1.787 €/mes | 1.449 €/mes | 1.251 €/mes | 1.123 €/mes |
| 300.000 € | 2.145 €/mes | 1.739 €/mes | 1.501 €/mes | 1.347 €/mes |
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa?
Los bancos en España financian como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda (o del precio de compra, el menor de los dos). Esto significa que necesitas tener ahorrado al menos:
- 20% de entrada sobre el precio de la vivienda
- 10–12% adicional para gastos: IVA o ITP (impuesto de transmisiones), notaría, registro, gestoría, tasación
En total, para una vivienda de 200.000 € necesitas unos 60.000 € de ahorro previo (40.000 de entrada + 20.000 de gastos aproximadamente). Antes de elegir hipoteca, calcula cuánto cobras neto con nuestra calculadora de nómina: los bancos exigen que la cuota no supere el 30–35% de tu sueldo neto mensual.
Hipoteca fija vs. hipoteca variable
Con una hipoteca fija, la cuota no cambia nunca, lo que da seguridad y permite planificar mejor. Con una hipoteca variable (referenciada al euríbor), la cuota sube o baja cada 6 o 12 meses según la evolución del índice. En periodos de tipos bajos, la variable puede ser más barata; en periodos de tipos altos (como 2022–2024), la fija resulta más ventajosa. Para entender mejor cómo se calculan los intereses de un préstamo, consulta nuestra calculadora de interés simple.
Preguntas frecuentes
Depende del plazo y del tipo de interés. Con un tipo del 3,5%: a 25 años → 1.001 €/mes; a 20 años → 1.160 €/mes; a 30 años → 898 €/mes. Recuerda que el banco financia el 80%, así que si la vivienda vale 250.000 € podrías obtener una hipoteca de 200.000 €. Usa la calculadora de arriba para ajustar el tipo de interés a la oferta real que te hagan.
Con un tipo del 3,5%: a 25 años → 751 €/mes; a 20 años → 870 €/mes; a 30 años → 674 €/mes. El total de intereses a 25 años sería aproximadamente 75.200 €, pagando en total unos 225.200 €.
No hay una respuesta única. A más plazo: cuota mensual más baja, pero pagas más intereses en total. A menos plazo: cuota más alta, pero menos intereses y antes terminas de pagar. La recomendación habitual es que la cuota no supere el 30–35% de tus ingresos netos mensuales. Si puedes asumir una cuota más alta, un plazo más corto te ahorra miles de euros en intereses.
Desde la reforma de 2019 (Ley 5/2019), el banco asume la mayoría de los gastos: notaría, registro, gestoría e IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). El comprador solo asume la tasación (400–600 €) y la copia de escritura. A eso hay que sumar el IVA (10% en vivienda nueva) o el ITP (6–10% según comunidad autónoma en vivienda de segunda mano). Y los seguros obligatorios: seguro de hogar (exigido por el banco) y, en muchos casos, seguro de vida.
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje de interés puro que aplica el banco sobre el capital prestado. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye también las comisiones y otros costes asociados, lo que la convierte en el indicador más completo para comparar hipotecas. Siempre compara por TAE, no por TIN.
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