La cuota mensual de una hipoteca se calcula con la fórmula de amortización francesa: Cuota = Capital × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1], donde r es el tipo de interés mensual y n el número de cuotas. Para una hipoteca de 200.000 € a 25 años al 3,5%, la cuota simulada es 1.001,25 €/mes, sin gastos.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
La mayoría de hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: la cuota mensual permanece constante mientras no cambien el tipo ni otras condiciones de pago. Al principio pagas más intereses y menos capital; al final es al revés. Si necesitas financiación para un importe menor (reforma, coche, consumo), consulta nuestra calculadora de préstamo personal.
P = capital prestado · r = TIN anual expresado en decimal ÷ 12 · n = nº de cuotas (años × 12)
Ejemplo: 160.000 € (80% de 200.000 €) al 3,5% anual a 25 años → r = 3,5% ÷ 12 = 0,2917% → n = 300 cuotas → cuota = 801 €/mes. Total pagado teórico: 240.299,31 €. Intereses: 80.299,31 € (sin gastos y antes de redondear cada recibo).
Tabla de cuotas según importe y plazo (TIN fijo del 3,5 %)
| Importe hipoteca | 15 años | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 715 €/mes | 580 €/mes | 501 €/mes | 449 €/mes |
| 150.000 € | 1.072 €/mes | 870 €/mes | 751 €/mes | 674 €/mes |
| 200.000 € | 1.430 €/mes | 1.160 €/mes | 1.001 €/mes | 898 €/mes |
| 250.000 € | 1.787 €/mes | 1.450 €/mes | 1.252 €/mes | 1.123 €/mes |
| 300.000 € | 2.145 €/mes | 1.740 €/mes | 1.502 €/mes | 1.347 €/mes |
Precio, entrada y capital realmente financiado
La calculadora aplica capital prestado = precio × (1 − entrada/100). Si una vivienda cuesta 200.000 € e indicas una entrada del 20 %, el capital simulado es 160.000 €. La herramienta no conoce la tasación ni decide si una entidad aprobará ese importe. El Banco de España explica que normalmente la cuantía del préstamo está vinculada al valor de tasación y suele limitarse en torno al 80 %, pero hay excepciones y condiciones individuales; no es un máximo legal universal.
Además de la entrada, reserva dinero para los gastos de compraventa y para la tasación. Los impuestos de la compra dependen de si la vivienda es nueva o usada, la comunidad autónoma y circunstancias personales. No introduzcas una cifra genérica de gastos en el campo de entrada: este solo representa la parte del precio que no se financia. Solicita un desglose concreto antes de firmar.
Gastos de compraventa y gastos del préstamo
Son operaciones distintas. El IVA o ITP y los costes de formalizar la compraventa corresponden a la compra; el reparto de gastos de formalizar el préstamo hipotecario sigue otras reglas. Según el Banco de España y el artículo 14 de la Ley 5/2019, la tasación del inmueble corresponde al prestatario; el prestamista asume los gastos de notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría y el impuesto que le corresponda. Una copia solicitada por el comprador puede tener coste adicional.
La cuota que ves aquí no suma impuestos de adquisición, tasación, comisiones ni primas de seguros. Algunos seguros pueden ser exigidos o bonificar el tipo; compara el coste total y las alternativas de aseguradora que permiten las condiciones de la oferta. Para saber cuánto compromete la cuota a tu presupuesto, considera también tus otras deudas y gastos fijos.
Hipoteca fija, variable o mixta
En una hipoteca fija, el tipo pactado no se revisa por la evolución del índice; en una variable, suele revisarse según el índice de referencia y el diferencial en los periodos indicados en el contrato. Una mixta combina fases. Esta herramienta mantiene el mismo tipo durante todo el plazo, por lo que una hipoteca variable solo puede verse aquí como un escenario inicial o hipotético. El Banco de España recomienda revisar simulaciones de cambios de tipo para entender el riesgo de cuota.
Para comparar ofertas, usa la TAE y el importe total adeudado de cada propuesta, junto con plazo, bonificaciones y seguros. Consulta nuestra calculadora de préstamo para otras cuotas constantes y la calculadora de interés compuesto para un modelo matemático de ahorro con aportaciones.
Preguntas frecuentes
Si 200.000 € es el capital prestado, con un TIN fijo del 3,5 % y sin gastos: a 20 años son 1.159,92 €/mes; a 25 años, 1.001,25 €; a 30 años, 898,09 €. Si 200.000 € es el precio de la vivienda y aportas entrada, introduce ambos datos para calcular un préstamo menor.
Para 150.000 € financiados al 3,5 % TIN fijo y sin gastos: a 20 años, 869,94 €/mes; a 25 años, 750,94 €; a 30 años, 673,57 €. A 25 años, el total teórico es 225.280,61 €, incluidos 75.280,61 € de intereses. Las cuotas bancarias pueden redondearse y la última ajustarse.
No hay un plazo adecuado para todos. Con el mismo capital y tipo, un plazo mayor reduce la cuota y aumenta los intereses totales; un plazo menor exige más margen mensual. Calcula tu presupuesto incluyendo otras deudas, mantenimiento y posibles cambios del tipo si la hipoteca es variable.
Separa los impuestos y costes de la compraventa de los gastos de formalización del préstamo. El prestatario paga la tasación; según la Ley 5/2019, el prestamista asume notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría y el impuesto que le corresponda. Consulta además posibles comisiones y seguros; la cifra depende de la operación concreta.
El TIN es el tipo nominal usado en la cuota de esta simulación. La TAE expresa el coste anual de la oferta bajo sus condiciones e incorpora los gastos que correspondan. Compara también el importe total adeudado, el plazo y las condiciones de revisión o bonificación.
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